未來(lái)20年 樓市風(fēng)云下中國(guó)門窗幕墻行業(yè)走勢(shì)

    內(nèi)容主線：二、三線城市在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變下，將逐步成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)，未來(lái)20年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大機(jī)會(huì)將出現(xiàn)在我國(guó)的二線、三線城市，中國(guó)的二、三線城市也將成為建筑門窗幕墻企業(yè)開拓市場(chǎng)的重心。
    房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重要支柱。在國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，房地產(chǎn)絕對(duì)不能缺席，如果房地產(chǎn)缺席了，中國(guó)的投資增長(zhǎng)就完全上不去，但中央政府也面臨房?jī)r(jià)的空前壓力，特別是個(gè)別城市房?jī)r(jià)上漲的過(guò)快。所以，政府一方面要促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，另一方面又擔(dān)心個(gè)別城市房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，形成房產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)是一個(gè)很重要的經(jīng)濟(jì)體，政府對(duì)房地產(chǎn)過(guò)分施壓，會(huì)影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

    從現(xiàn)狀看，國(guó)家固定投資中房地產(chǎn)投資的比重為20-40%，是50余個(gè)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)，2009年全年房地產(chǎn)投資43065億元，同比增長(zhǎng)19.9%，占城鎮(zhèn)固定投資的22.2%，貢獻(xiàn)率為17.1%，僅次于制造業(yè)。2010年1-2月份我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資3144億元，增長(zhǎng)31.1%，在城鎮(zhèn)固定投資中，房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率為31.05%，居于首位。

    西部空間

    中國(guó)的二線、三線城市房地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)主要來(lái)自經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。

    過(guò)去10年，原本是中國(guó)經(jīng)濟(jì)'洼地'的廣大西部地區(qū)，在西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推動(dòng)下，已快速崛起。據(jù)溫家寶總理在西博會(huì)致辭中引用的權(quán)威數(shù)據(jù)：2000-2008年，西部地區(qū)生產(chǎn)總值從1.66萬(wàn)億元增加到5.82萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)11.7%。固定資產(chǎn)投資由6111億元增加到3.58萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)22.9%。這幾項(xiàng)主要指標(biāo)增速均高于全國(guó)平均水平。2009年，西部增長(zhǎng)速度明顯高于東部。

    從現(xiàn)實(shí)看，西部面積占全國(guó)的70%，人口占30%，經(jīng)濟(jì)總量占20%。從目前國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式看，已從過(guò)度依賴投資增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向消費(fèi)需求增長(zhǎng)，從過(guò)度依賴外需轉(zhuǎn)向內(nèi)需，因此西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間最大。

    從土地、人口看，西部有更大的增長(zhǎng)空間，有一個(gè)很重要的問(wèn)題就是中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)方式的轉(zhuǎn)變，就是從過(guò)分依賴投資增長(zhǎng)的增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕�依靠�(jī)?nèi)需，這一點(diǎn)讓我們看到了西部的發(fā)展機(jī)會(huì)，而東部的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在去年已有明顯的放緩。

    從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)的對(duì)外貿(mào)易環(huán)境在慢慢轉(zhuǎn)變的時(shí)候，更多的要靠?jī)?nèi)需，而拉動(dòng)內(nèi)需很顯然要靠西部，這是一個(gè)方面。其次，就是要素成本的比較優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)空間的規(guī)模在促使產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。最近，internet上海工廠整個(gè)要搬到成都來(lái)，3000多人的就業(yè)機(jī)會(huì)就自然會(huì)轉(zhuǎn)移到成都，這是一種代表性的趨勢(shì)，就是說(shuō)這種產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)空間以及基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)都是一種持續(xù)優(yōu)勢(shì)。這種轉(zhuǎn)移是國(guó)家協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展的主要方式，就是在東部先富裕起來(lái)的基礎(chǔ)上，開始對(duì)中西部進(jìn)行更多的投入，這兩方面的轉(zhuǎn)化促進(jìn)了西部經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

    城市化進(jìn)程

    中國(guó)房地產(chǎn)增長(zhǎng)的主要原因就是城市化進(jìn)程，一是城市人口的增加，二是平均收入水平的提高，而在東部地區(qū)，東部的一線城市(北京、上海、廣州、深圳等一線城市)，其城市化水平已經(jīng)達(dá)到85%-90%，增長(zhǎng)空間很小。

 中國(guó)西部的二線城市城市化平均水平是45%，如重慶高一些是48%，成都是45%，這樣的水平離城市化城市水平75%至少還有20-30個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)空間，也就是說(shuō)中國(guó)城市化的進(jìn)程在東部基本上已經(jīng)走完了，需要在西部形成一個(gè)高峰時(shí)期，每年將超過(guò)一個(gè)百分點(diǎn)的速度增加在西部二線、三線城市的城市化發(fā)展進(jìn)程中。

    一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際需求，另一方面是城市化進(jìn)程的加快以及人們收入的提高，所形成對(duì)房產(chǎn)需求的成倍增長(zhǎng)。所以，二線、三線城市房地產(chǎn)的一個(gè)很重要的支撐點(diǎn)就是城市化進(jìn)程的加速發(fā)展。

    城市擴(kuò)張

    在東部，尤其沿海地區(qū)，城市面積不斷擴(kuò)大，就如從廣東惠州到東莞城市連成片。再看西部，城市面積的擴(kuò)張還

    有非常大的空間，就像我們看見(jiàn)的成都、西安、重慶都是最近幾年城市交通軌道增長(zhǎng)最大的城市，軌道的擴(kuò)張使得土地供應(yīng)有了更大的空間，這就是西部與東部地區(qū)一個(gè)很重要的差別。據(jù)了解，西部近年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)超過(guò)40%，銷售增長(zhǎng)超過(guò)30%。

    政府有一個(gè)很重要的政策重點(diǎn)就是極度地?cái)U(kuò)大住房保障體系的供應(yīng)鏈以及其在整個(gè)住房體系中所占的百分比。如政府規(guī)定新出讓的住宅用地70%土地要用在保障性住房，包括普通商品房上，而中西部有更多的低收入人群，對(duì)保障性住房的需求量很大，所以這一政策對(duì)中西部地區(qū)的城市擴(kuò)張有很大的促進(jìn)作用。

    城市帶動(dòng)

    從珠三角到長(zhǎng)三角再到環(huán)渤海，國(guó)家的發(fā)展戰(zhàn)略始終圍繞城市群在轉(zhuǎn)變。成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)已成為中西部最重要的增長(zhǎng)極，包括陜西關(guān)中、甘肅天水也被列入經(jīng)濟(jì)區(qū)的國(guó)家戰(zhàn)略，也就是說(shuō)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新的機(jī)會(huì)，會(huì)在這些城市群出現(xiàn)。與西部其他地區(qū)相比，這些城市群的發(fā)展勢(shì)頭更足。如最近幾年西部地區(qū)增長(zhǎng)最快的內(nèi)蒙古，其最有代表性的城市就是鄂爾多斯，但鄂爾多斯就是靠煤炭、靠資源開發(fā)取得高速的爆炸性增長(zhǎng)的，這種增長(zhǎng)是不可持續(xù)的。

    而以成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)為代表的城市群，是以城鄉(xiāng)配套、統(tǒng)籌配套為特征并以城市為基礎(chǔ)的，它有很好的城市福利，有很好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，它產(chǎn)生的這種可持續(xù)增長(zhǎng)的利益會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于內(nèi)蒙古這種靠資源開采的增長(zhǎng)方式。

    從城市看，全國(guó)除了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市外，其余40個(gè)二線、三線城市中，重慶、成都、西安市已成為二線城市的領(lǐng)頭羊。

    從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指數(shù)和房地產(chǎn)發(fā)展指數(shù)看，中國(guó)40個(gè)二線、三線城市中，重慶、成都、西安已成為中國(guó)西部地區(qū)的主要城市，它們有較過(guò)去更快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。重慶、成都、西安過(guò)去5年平均GDP增長(zhǎng)速度分別為13.2%、13.7%和13.6%，增速快于10.8%的全國(guó)平均水平，并且高于北京與上海的12.0%和12.1%。而城市商品住宅比例重慶僅為11.%、西安為14%、成都為19%、昆明為20%，遠(yuǎn)低于東部城市。

    從二線、三線城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指數(shù)和房地產(chǎn)發(fā)展指數(shù)方面我們看到：一方面經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)很快，城市化速度也很快，使這些城市有很大的購(gòu)買力和購(gòu)買需求。另一方面它的商品住宅價(jià)格又很低，而且很多人都想改善居住條件，這樣商品房就有很大的需求。

  增長(zhǎng)潛力

    2008年重慶的房地產(chǎn)開發(fā)投資額僅次于北京、上海，其次是廣州，隨后是成都。

    2009年，強(qiáng)大的增長(zhǎng)潛力使得重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。重慶市政府公布：09年房屋交易為全國(guó)第二高，年增114%。

    成都09年的房屋交易年增90%，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)09年年增67%，交易額年增77%。

    西安近5年的房地產(chǎn)開發(fā)投資復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)38%，在27個(gè)城市中位居首列。

    典型的增長(zhǎng)型城市發(fā)展階段表現(xiàn)為：有清晰的城市發(fā)展戰(zhàn)略和強(qiáng)有力的政府執(zhí)行力，吸引大量企業(yè)居民和非企業(yè)居民進(jìn)入，產(chǎn)生強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力和房地產(chǎn)需求。以成都作為典型的增長(zhǎng)式為例：

    從寫字樓看，綜合甲級(jí)寫字樓總量、吸引企業(yè)進(jìn)入的數(shù)量和結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、銀行業(yè)進(jìn)入的情況、商業(yè)環(huán)境質(zhì)量、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和教育程度等因素，成都和重慶都是全中國(guó)二線城市中最具潛力的城市。

    由于成都是非常典型的'國(guó)際現(xiàn)代田園城市'，發(fā)展戰(zhàn)略非常清楚，他會(huì)吸引大量的企業(yè)居民和非企業(yè)居民的進(jìn)入。比如成都的這種住房的需求，大約每年50%是外地人購(gòu)買，這是二線城市領(lǐng)頭羊的特點(diǎn)。

    成都建設(shè)'世界現(xiàn)代田園城市'進(jìn)一步完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這將對(duì)成都周邊第二圈層和第三圈層城市發(fā)展有很大的助推，使其取得很好的發(fā)展。

    從全國(guó)來(lái)看，擁有得天獨(dú)厚的生態(tài)旅游資源的城市在西部，西部通過(guò)航空、高鐵、城際鐵路等交通的改善，能夠極大地去發(fā)掘自身的價(jià)值。一個(gè)旅游島的概念就讓整個(gè)三亞的房?jī)r(jià)成倍數(shù)地往上增長(zhǎng)。在大理生態(tài)資源環(huán)境資源最好的地區(qū)，房子已經(jīng)賣出天價(jià)。在那些城市、那些人里面，他們可以用最好的資源去和最好的企業(yè)以及最有才藝的個(gè)人或機(jī)構(gòu)進(jìn)行交換，而那種可持續(xù)發(fā)展是最好的不破壞資源的發(fā)展。我們看到中國(guó)的西南地區(qū)有很多非常獨(dú)特的生態(tài)旅游資源也存在一個(gè)新的價(jià)值發(fā)展。

    相對(duì)而言，西南地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)滯后，房地產(chǎn)泡沫化程度也相對(duì)較小，與一線城市上海、深圳、廣州、北京相比，二線、三線城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)水平要低些。從房?jī)r(jià)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)看，二線城市增長(zhǎng)很快。人均收入的快速增長(zhǎng)，使得二線城市房?jī)r(jià)有很大的上升空間。

    從房地產(chǎn)資金成本上來(lái)看，二線城市市場(chǎng)泡沫化程度相對(duì)較低，中央政府也意識(shí)到這點(diǎn)，房地產(chǎn)不是一刀切的問(wèn)題，每個(gè)城市每個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展情況是不一樣的，所以，中央的政策是遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的趨勢(shì)，這給中西部二線城市提供了更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。

    縱觀國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的走勢(shì)，我個(gè)人認(rèn)為'未來(lái)20年房地產(chǎn)重大機(jī)會(huì)在于二線、三線城市，更突出的機(jī)會(huì)在西部發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域中心城市'。

    因此，對(duì)于與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展唇齒相連的建筑門窗幕墻企業(yè)，應(yīng)該有這種前瞻性的眼光，應(yīng)該在二線、三線城市加大力度，這將有利于新市場(chǎng)的成長(zhǎng)。