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【 第一幕墻網(wǎng) 】
今年全國“兩會”期間傳遞出的各種信息都表明，政府將把工作重心從過分注重經(jīng)濟指標的實現(xiàn)逐步轉(zhuǎn)向著重改善民生。其中最引入關(guān)注的，無疑是5年3600萬套和今年1000萬套保障性住房建設(shè)的規(guī)劃。 這種有路線圖、有時間表的規(guī)劃，相對于一些講大原則的改革方向，更會使各級政府產(chǎn)生巨大工作壓力，對其最終結(jié)果的實現(xiàn)無疑是有積極意義的。 眾所周知，保障房建設(shè)的最大困難在于資金籌措。商品房可通過房屋銷售收入收回前期的投入獲得一定利潤，由此實現(xiàn)資金循環(huán)和擴大再生產(chǎn)。保障房面對的是中低收入群體，他們無力承擔全部成本，政府需要通過各種方式來降低門檻，確保在其支付能力范圍內(nèi)解決住房問題。政府投入成為決定性因素。 今年保障房建設(shè)計劃包括三個部分：400萬套棚戶區(qū)改造住房、200萬套經(jīng)濟適用房和兩限房、160多萬套廉租房和近220萬套公共租賃住房。 據(jù)估計總共需投入1.3萬億元，當然并不是說這部分投入全部由政府承擔，被保障對象及其所在企業(yè)也會承擔一部分。雖可通過融資方式來解決當前建設(shè)資金問題，但融資最終都要償付，且只能通過政府和被保障對象來完成，因此必須在這兩者可承擔的范圍內(nèi)來考慮資金盤子問題。 經(jīng)濟適用房和兩限房的建設(shè)政府不需要直接投入資金，只需要減免土地費用。政府承擔減免的土地前期成本后，住戶的購房費用足夠支付其他部分的投入甚至有少量利潤，可以通過類似于商品房的機制來完成資金循環(huán)。 據(jù)估算，5000億元的棚戶區(qū)改造資金，由被改造的住戶及其所在企業(yè)共同承擔3400億元，由政府承擔1600億元左右。從1.3萬億元投資總量推算，廉租房和公共租賃房建造大約需要3000多億元的資金規(guī)模。 在建設(shè)期間，這部分資金只能由政府投入，或者引進部分社會資金來完成。由于租金水平低廉，要實現(xiàn)資金平衡，要么政府前期投入比例較大，在租金收入的償付能力內(nèi)引進社會資金；要么政府前期投入比例小，未來償還期內(nèi)政府再投入資金與住戶租金一起償付。 可見，政府直接投入只需要考慮后兩類保障房建設(shè)的資金情況，當期投入最多在5000億元左右的水平。 權(quán)威部門給出了三個主要的政府資金渠道：財政預(yù)算、土地出讓凈收益不低于10%比例用于保障性住房建設(shè)的部分、住房公積金凈增值收益。國債可解決部分資金缺口問題，由于此項投入沒有多少未來收益，相當于透支未來政府的財政，需謹慎使用。 有論者在計算去年土地出讓凈收益在今年可形成的保障性住房投入時，直接用去年的土地出讓金2.9萬億元乘以10%，得到不低于2900億元的結(jié)論。 這種計算方式混淆了土地出讓金和土地出讓凈收益的概念，土地出讓金減去征地拆遷費用、一級開發(fā)費用以及稅費的剩余部分才是土地出讓凈收益。 按歷史數(shù)據(jù)估算，土地出讓凈收益大約占土地出讓金的30%左右，如北京市2009年土地出讓收入是923億元，土地出讓凈收益約348億元。 2011年市場活躍，凈收益水平會有一定提高，但全國最終能用于保障房建設(shè)的部分應(yīng)在1000億元左右。 要解決資金缺口，可以提高土地出讓凈收入用于保障性住房的比例，也可以縮減其他不必要的政府開支增加財政在此方面的投入。這既要求各地政府真正轉(zhuǎn)變觀念，以民生建設(shè)為執(zhí)政的首要任務(wù)，也要求中央政府改變政績考核方式，推從地方政府的這種轉(zhuǎn)變，才能確保保障房建設(shè)的順利完成。 |
