龔�。荷虡I(yè)綜合體的挑戰(zhàn)——系統(tǒng)性?xún)?yōu)化組合(二)

　　新浪地產(chǎn)：在設(shè)計(jì)時(shí)，如何考慮城市商業(yè)綜合體的整體定位，針對(duì)市中心、和新區(qū)等不同的地域，都有和考慮?

　　龔俊：商業(yè)綜合體根據(jù)規(guī)模不同可分為城市級(jí)、區(qū)域級(jí)和社區(qū)級(jí)商業(yè)，商業(yè)綜合體整體定位時(shí)要充分考慮區(qū)位因素，市中心一般情況下更易形成城市級(jí)商業(yè)，城市邊緣易形成區(qū)域級(jí)或社區(qū)級(jí)商業(yè)，新區(qū)則需要結(jié)合城市發(fā)展方向來(lái)做判斷，它可以作為一個(gè)新區(qū)的區(qū)域級(jí)商業(yè)中心而存在，如果新區(qū)在不斷發(fā)展，人流不斷涌入，這樣也不排除將來(lái)形成城市級(jí)商業(yè)�；羝战ㄖ�近年做的項(xiàng)目中，很多萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都位于城市中心，龍湖的太科園商業(yè)綜合體位于新區(qū)，綠地在南通的商業(yè)綜合體位于城市邊緣。

　　目前很多設(shè)計(jì)單位往往容易面臨這樣的情況：開(kāi)發(fā)商先拿到土地，再根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)規(guī)定的建筑面積反過(guò)來(lái)思考這個(gè)商業(yè)到底如何定位。這樣很容易產(chǎn)生問(wèn)題，因?yàn)樯虡I(yè)綜合體的規(guī)模是由其所處位置3公里范圍的核心商圈人口決定的。

　　新浪地產(chǎn)：您在商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)中，遵循著怎樣的設(shè)計(jì)原則與理念? 請(qǐng)結(jié)合具體項(xiàng)目說(shuō)明一下。

　　龔俊：商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)中遵循的核心原則可以用一句話(huà)來(lái)概括：實(shí)現(xiàn)單一主流線(xiàn)。我們?cè)O(shè)計(jì)商業(yè)綜合體希望實(shí)現(xiàn)的理想狀態(tài)是，顧客一旦進(jìn)入，就不會(huì)走回頭路，他會(huì)依次逛遍所有商鋪。如果實(shí)現(xiàn)了單一主流線(xiàn)，就意味著每一個(gè)商鋪門(mén)口經(jīng)過(guò)的人是最多的，這也意味著租金收益可以最大化。這一點(diǎn)才能真正地實(shí)現(xiàn)商家和開(kāi)發(fā)商雙方利益最大化，同時(shí)也能讓顧客有比較好的購(gòu)物體驗(yàn)。例如，霍普建筑設(shè)計(jì)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的流線(xiàn)都采用的是單一主流線(xiàn)，室內(nèi)商業(yè)街是其核心流線(xiàn)，所有零售店和主力店均分布于兩側(cè)。

　　新浪地產(chǎn)：商業(yè)綜合體涉及不同的物業(yè)類(lèi)型，您在設(shè)計(jì)時(shí)如何使他們?nèi)诤希�又是怎樣分析運(yùn)營(yíng)中顧客心理的?

　　龔�。�商業(yè)綜合體在業(yè)態(tài)布局上有共通之處，如超市多在地下，影院、餐飲、娛樂(lè)等主力店置于高區(qū)，零售放在中區(qū)，低區(qū)主要布置珠寶、奢侈品、快時(shí)尚等。這樣的布局一方面是租金因素，主力店租金低，但它能吸引人流。另一方面是考慮到購(gòu)物者心理因素，通過(guò)目的性消費(fèi)習(xí)慣拉動(dòng)人流。另外，超市放在地下層還有一個(gè)原因：超市和商場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間是有差別的，超市布局在地下層可單獨(dú)開(kāi)進(jìn)出口，不影響商場(chǎng)人流。

　　新浪地產(chǎn)：綜合體大部分屬于商業(yè)項(xiàng)目，而近幾年商業(yè)項(xiàng)目能耗遠(yuǎn)超過(guò)住宅，在建筑節(jié)能方面，在設(shè)計(jì)上有何考慮?

　　龔俊：據(jù)調(diào)研商業(yè)綜合體在能耗方面是住宅的10-15倍，要在營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)保持相對(duì)穩(wěn)定的溫度、濕度、照度，需要極大的能量支撐，所以建筑節(jié)能對(duì)于商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)費(fèi)