優(yōu)化設(shè)計(jì)讓建筑價(jià)值最大化(一)

　　在建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域，一種較為普遍的場景是：設(shè)計(jì)師在局促的設(shè)計(jì)費(fèi)和緊迫的時(shí)間壓力下，將設(shè)計(jì)規(guī)范轉(zhuǎn)換成圖紙，只要能按時(shí)提交設(shè)計(jì)，甲方通過，不延誤工期即為完成任務(wù)，缺失了設(shè)計(jì)本身的整體規(guī)劃感和創(chuàng)作感，拿到圖紙的開發(fā)商亦沒有時(shí)間比選，開始馬不停蹄地建造，投入了大量的成本，卻難以成就高品質(zhì)項(xiàng)目，很可能還會因?yàn)檫x材設(shè)備的安排不合理，承擔(dān)未來高額的運(yùn)行費(fèi)用。

　　如何避免出現(xiàn)大批投資成本高、設(shè)計(jì)不合理的建筑“怪胎”? 7月12日，清華城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、新浪地產(chǎn)(微博)聯(lián)合主辦的“聚焦房地產(chǎn)優(yōu)化——設(shè)計(jì)師筆下的建筑資源沙龍”上，一種共識已經(jīng)形成——隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷深化，開發(fā)商更應(yīng)注重高效利用資源，把建筑視為整套系統(tǒng)開發(fā)和運(yùn)營，優(yōu)化成為必不可少的一環(huán)。

　　房地產(chǎn)優(yōu)化使設(shè)計(jì)進(jìn)一步完善

　　優(yōu)化設(shè)計(jì)并不是一道算術(shù)題，也沒有唯一正確的答案。優(yōu)化是在追求設(shè)計(jì)水平進(jìn)一步合理化和進(jìn)一步提升。清華城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長袁昕如是說�！皟�(yōu)化在基礎(chǔ)層面拋棄一些不合理的因素，找到更好的解決方案。是否合理的評判不盡相同，但是對于不同的專業(yè)，在不同的項(xiàng)目上目標(biāo)是一致的。對于開發(fā)商來講就是在保證建筑安全與功能的同時(shí)節(jié)省成本。”

　　優(yōu)化的過程，并不是要等發(fā)現(xiàn)“病癥”去補(bǔ)救，而是必須在設(shè)計(jì)之前就開始。清城華筑建筑設(shè)計(jì)研究院副院長陳首春比喻，就跟中醫(yī)治病一樣，“上工治未病”，要真正的大醫(yī)是在生病之前把病診斷出來。建筑也是一樣。正是開發(fā)商追求工期完工的速度以及對于設(shè)計(jì)費(fèi)用的要求，使得設(shè)計(jì)不能夠在開發(fā)商預(yù)想的時(shí)間和費(fèi)用下做得那么完善，所以需要咨詢、優(yōu)化、設(shè)計(jì)一起做，需要設(shè)計(jì)師用智慧和經(jīng)驗(yàn)去做優(yōu)化的設(shè)計(jì)。

　　建筑優(yōu)化空間有多大，什么樣的建筑需要優(yōu)化?以清華城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副總工程師王昌興多年的經(jīng)驗(yàn)來看，常規(guī)的建筑，設(shè)計(jì)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)會相對多一些，有比較成熟的做法，優(yōu)化空間比較少。越復(fù)雜的地形，越復(fù)雜的使用功能，優(yōu)化的空間就越大。高層乃至超高層的建筑最有優(yōu)化空間。

　　房地產(chǎn)優(yōu)化三重價(jià)值

　　開發(fā)商最關(guān)注的就是安全、品質(zhì)和成本。然而做到三者兼顧并不簡單。在提升安全度舒適度的同時(shí)，往往會增加成本的投入。而單純?yōu)榱藴p少成本投入，卻易導(dǎo)致品質(zhì)下降。設(shè)計(jì)師恰恰能夠通過優(yōu)化設(shè)計(jì)，來保障建筑安全和功能、提升品質(zhì)并有效控制和減少成本。

　　建設(shè)項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)影響整個(gè)項(xiàng)目工程建安投資的80%以上。其中，結(jié)構(gòu)成本分別占到普通住宅和普通公建，建安成本的70%以上和50%以上。通過實(shí)施機(jī)電優(yōu)化，新建建筑可節(jié)能30%-50%;既有建筑可節(jié)能10%-30%。而一個(gè)好的消防設(shè)計(jì)方案能夠給投資商帶來3%~15%的經(jīng)濟(jì)效益和更安全的建筑作品，在消防設(shè)施上能節(jié)約10%~20%的工程造價(jià)。

　　作為品牌房地產(chǎn)企業(yè)，萬達(dá)集團(tuán)，多年來也在探索房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)化的道路。萬達(dá)商業(yè)管理有限公司工程部常務(wù)副總孫多斌表示，開發(fā)商要優(yōu)化的是讓產(chǎn)品的安全性更高、產(chǎn)品的品質(zhì)更好、而投入的成本相對最少，如何將三點(diǎn)很好地結(jié)合到一起，需要開發(fā)商和設(shè)計(jì)師共同努力。萬達(dá)很早起就開始關(guān)注房地產(chǎn)優(yōu)化并深刻體會到了優(yōu)化的益處，確實(shí)為直接的運(yùn)營節(jié)省了很多費(fèi)用：以廣州白云萬達(dá)廣場項(xiàng)目為例，為優(yōu)化投入了200多萬，運(yùn)行費(fèi)用反而節(jié)省了700多萬。

　　打破規(guī)范誤區(qū) 挖掘優(yōu)化空間

　　設(shè)計(jì)規(guī)范是設(shè)計(jì)師創(chuàng)作的標(biāo)尺，同時(shí)也會成為限制發(fā)揮的禁錮。這就需要設(shè)計(jì)師辯證地理解規(guī)范。一些新的建筑形式和材料，可能在規(guī)范里面