2010房地產(chǎn)業(yè)最具殺傷力“新國(guó)八條”政策出臺(tái)

二套房貸首付款提高一成，不僅僅只是迅速劃開了改善性需求相差“一成首付款”這么一個(gè)斷層，更意味著購(gòu)房門檻從存量財(cái)富（主要是存量住房）的相對(duì)合理到增量收入差異懸殊的“質(zhì)”的飛躍。“又出新政策了！沒錢的買不上，有錢的不讓買。賣報(bào)！賣報(bào)！”地鐵里賣報(bào)大姐的叫賣雖不能準(zhǔn)確概括“新國(guó)八條”政策精神，也在一定程度上反映了本輪調(diào)控對(duì)住房需求的遏制效果。

“新國(guó)八條”對(duì)住房需求最具殺傷力的主要有兩條：一是第四條“強(qiáng)化差別化住房信貸政策”，即對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。而且各地還可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際在此基礎(chǔ)上繼續(xù)提高；二是第六條“合理引導(dǎo)住房需求”，即對(duì)各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，實(shí)施限購(gòu)措施。對(duì)已擁有1套住房的當(dāng)?shù)鼐用窦彝ァ�擁有一定年限�?dāng)?shù)丶{稅證明和社保繳納證明的非當(dāng)?shù)鼐用窦彝�，限�?gòu)1套住房；當(dāng)?shù)鼐用癯�過(guò)2套、非當(dāng)?shù)鼐用癯�過(guò)1套、無(wú)法提供納稅證明和社保繳納證明的非當(dāng)?shù)鼐用�，暫停售房�?

這些年來(lái)，因?yàn)椤安毁I還漲”的恐慌心理，許多有改善性需求的家庭，往往攢足了首付款就迫不及待地沖進(jìn)了樓市。二套房貸首付從五成提高至六成，對(duì)改善型需求打擊可謂不小。由于許多城市房?jī)r(jià)收入比畸高，對(duì)普通民眾來(lái)說(shuō)，一成首付款的積累，也需相當(dāng)一段時(shí)間，因此，首付從五成到六成的提高，將迅速劃開改善性需求的斷層，必然導(dǎo)致改善性需求在一定時(shí)期內(nèi)的萎縮。而當(dāng)?shù)鼐用竦谌�套房、非�?dāng)?shù)鼐用竦诙�套房的“禁�?gòu)”，更是徹底打掉了投資投機(jī)性需求。

如果行政系統(tǒng)和金融系統(tǒng)有足夠的執(zhí)行力，那么，“新國(guó)八條”打出的組合拳，特別是二套房首付提高至六成、當(dāng)?shù)鼐用竦谌�套房與非當(dāng)?shù)鼐用竦诙�套房“禁�?gòu)”等政策措施，可以說(shuō)將改善性、投資投機(jī)性需求基本上都“打跑”了。在中國(guó)“基尼系數(shù)”與非洲和拉丁美洲一些國(guó)家處在同一水平線的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)改善性、投資投機(jī)性需求的萎縮，也就意味著整個(gè)樓市住房需求的萎縮。

“基尼系數(shù)”是國(guó)際上綜合考察居民收入分配差異的主要指標(biāo)。聯(lián)合國(guó)約有190多個(gè)國(guó)家，在有完整的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的150個(gè)國(guó)家中，基尼系數(shù)超過(guò)0.49的不超過(guò)10個(gè)，中國(guó)是其中的一個(gè)，另外幾個(gè)國(guó)家分別在非洲和拉丁美洲。根據(jù)世界銀行報(bào)告，20世紀(jì)60年代，我國(guó)基尼系數(shù)大約為0.17～0.18，80年代為0.21～0.27，從2000年開始，我國(guó)基尼系數(shù)越過(guò)0.4的警戒線，并逐年上升，2006年已升至0.496，而且還在繼續(xù)逐年上升。

房?jī)r(jià)收入比這么高，基尼系數(shù)又這么大，按理說(shuō)中國(guó)的樓市不可能如現(xiàn)在這般火熱，那么這些年來(lái)樓市火熱的奧秘究竟何在？關(guān)鍵就在于我國(guó)的基尼系數(shù)是大踏步前進(jìn)的，在上個(gè)世紀(jì)整個(gè)80年代還處在0.2～0.3的“比較平均”區(qū)間，即便到了2000年也才剛剛突破0.3～0.4的“相對(duì)合理”區(qū)間，因此，雖然現(xiàn)在居民增量收入分配差異懸殊，但是存量財(cái)富，特別是存量住房的差距并不巨大，這才有了廣泛的“以小房換中房，以中房換大房”的“群眾基礎(chǔ)”。也只有基于這廣泛的改善性需求的“群眾基礎(chǔ)”，投資投機(jī)性需求才敢于興風(fēng)作浪。這才有了中國(guó)樓市令許多人難以理解的持續(xù)的火爆行情。

二套房貸首付款從五成到六成的提高，顯然會(huì)對(duì)“以小房換中房，以中房換大房”的改善性需求產(chǎn)生一定影響。但這一措施絕不僅僅只是迅速劃開了改善性需求相差“一成首付款”這么一個(gè)斷層，更意味著購(gòu)房門檻從存量財(cái)富（主要是存量住房）的相對(duì)合理到增量收入差異懸殊的“質(zhì)”的飛躍。在中國(guó)“基尼系數(shù)”與非洲和拉丁美洲一些國(guó)家處于同等水平的情況下，以二套房貸首付款六成為主要核心之一的“新國(guó)八條”，配合以當(dāng)?shù)鼐用竦谌�套房、非�?dāng)?shù)鼐用竦诙�套房的“禁�?gòu)”措施，必將顯著遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量。

可資印證的是，據(jù)媒體報(bào)導(dǎo)，春節(jié)期間，各地樓市成交量大幅下跌，如廣州中心區(qū)、重慶主城多個(gè)區(qū)出現(xiàn)零成交，深圳、上海等地也多在十幾套的低位，北京全市二手房網(wǎng)簽量?jī)H41套。