兩會(huì)盤點(diǎn)：為千萬(wàn)套保障房建設(shè)算一筆賬

今年全國(guó)“兩會(huì)”期間傳遞出的各種信息都表明，政府將把工作重心從過分注重經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)逐步轉(zhuǎn)向著重改善民生。其中最引入關(guān)注的，無(wú)疑是5年3600萬(wàn)套和今年1000萬(wàn)套保障性住房建設(shè)的規(guī)劃。

這種有路線圖、有時(shí)間表的規(guī)劃，相對(duì)于一些講大原則的改革方向，更會(huì)使各級(jí)政府產(chǎn)生巨大工作壓力，對(duì)其最終結(jié)果的實(shí)現(xiàn)無(wú)疑是有積極意義的。

眾所周知，保障房建設(shè)的最大困難在于資金籌措。商品房可通過房屋銷售收入收回前期的投入獲得一定利潤(rùn)，由此實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。保障房面對(duì)的是中低收入群體，他們無(wú)力承擔(dān)全部成本，政府需要通過各種方式來降低門檻，確保在其支付能力范圍內(nèi)解決住房問題。政府投入成為決定性因素。

今年保障房建設(shè)計(jì)劃包括三個(gè)部分：400萬(wàn)套棚戶區(qū)改造住房、200萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房、160多萬(wàn)套廉租房和近220萬(wàn)套公共租賃住房。

據(jù)估計(jì)總共需投入1.3萬(wàn)億元，當(dāng)然并不是說這部分投入全部由政府承擔(dān)，被保障對(duì)象及其所在企業(yè)也會(huì)承擔(dān)一部分。雖可通過融資方式來解決當(dāng)前建設(shè)資金問題，但融資最終都要償付，且只能通過政府和被保障對(duì)象來完成，因此必須在這兩者可承擔(dān)的范圍內(nèi)來考慮資金盤子問題。

經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房的建設(shè)政府不需要直接投入資金，只需要減免土地費(fèi)用。政府承擔(dān)減免的土地前期成本后，住戶的購(gòu)房費(fèi)用足夠支付其他部分的投入甚至有少量利潤(rùn)，可以通過類似于商品房的機(jī)制來完成資金循環(huán)。

據(jù)估算，5000億元的棚戶區(qū)改造資金，由被改造的住戶及其所在企業(yè)共同承擔(dān)3400億元，由政府承擔(dān)1600億元左右。從1.3萬(wàn)億元投資總量推算，廉租房和公共租賃房建造大約需要3000多億元的資金規(guī)模。

在建設(shè)期間，這部分資金只能由政府投入，或者引進(jìn)部分社會(huì)資金來完成。由于租金水平低廉，要實(shí)現(xiàn)資金平衡，要么政府前期投入比例較大，在租金收入的償付能力內(nèi)引進(jìn)社會(huì)資金；要么政府前期投入比例小，未來償還期內(nèi)政府再投入資金與住戶租金一起償付。

可見，政府直接投入只需要考慮后兩類保障房建設(shè)的資金情況，當(dāng)期投入最多在5000億元左右的水平。

權(quán)威部門給出了三個(gè)主要的政府資金渠道：財(cái)政預(yù)算、土地出讓凈收益不低于10%比例用于保障性住房建設(shè)的部分、住房公積金凈增值收益。國(guó)債可解決部分資金缺口問題，由于此項(xiàng)投入沒有多少未來收益，相當(dāng)于透支未來政府的財(cái)政，需謹(jǐn)慎使用。

有論者在計(jì)算去年土地出讓凈收益在今年可形成的保障性住房投入時(shí)，直接用去年的土地出讓金2.9萬(wàn)億元乘以10%，得到不低于2900億元的結(jié)論。

這種計(jì)算方式混淆了土地出讓金和土地出讓凈收益的概念，土地出讓金減去征地拆遷費(fèi)用、一級(jí)開發(fā)費(fèi)用以及稅費(fèi)的剩余部分才是土地出讓凈收益。

按歷史數(shù)據(jù)估算，土地出讓凈收益大約占土地出讓金的30%左右，如北京市2009年土地出讓收入是923億元，土地出讓凈收益約348億元。

2011年市場(chǎng)活躍，凈收益水平會(huì)有一定提高，但全國(guó)最終能用于保障房建設(shè)的部分應(yīng)在1000億元左右。

要解決資金缺口，可以提高土地出讓凈收入用于保障性住房的比例，也可以縮減其他不必要的政府開支增加財(cái)政在此方面的投入。這既要求各地政府真正轉(zhuǎn)變觀念，以民生建設(shè)為執(zhí)政的首要任務(wù)，也要求中央政府改變政績(jī)考核方式，推從地方政府的這種轉(zhuǎn)變，才能確保保障房建設(shè)的順利完成。