玻璃幕墻下的物業(yè)難題

    前不久北京某幢大樓一塊長(zhǎng)4米、寬1.5米的櫥窗玻璃突然爆裂，碎片凌空飛落，劃傷樓下一路過(guò)的老太太。這樣的“飛來(lái)橫禍”在都市中并不鮮見(jiàn)。3月，廣東黃埔區(qū)某大酒店一塊大玻璃從9樓墜落，砸中樓下一輛寶馬轎車；4月，天河區(qū)珠江新城某住宅樓一住戶家中，一塊面積約2平方米的鋼化玻璃自爆出了一個(gè)窟窿，直徑約1米。進(jìn)入7月，上海北京多地頻下“玻璃雨”，上海更是兩個(gè)月出現(xiàn)8次同類事故。一時(shí)間多年來(lái)懸而未決的玻璃幕墻問(wèn)題再次被推上風(fēng)口浪尖，矛頭直指其安全性。玻璃幕墻到底有多危險(xiǎn)？隱患在哪里？該如何維護(hù)？這一連串的問(wèn)題都是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)很現(xiàn)實(shí)的考驗(yàn)。

    “雖然目前建筑玻璃的質(zhì)量和強(qiáng)度都有足夠的保障，但畢竟玻璃的抗震性和抗變形能力都有欠缺，一旦遇到臺(tái)風(fēng)、颶風(fēng)、地震、冰雹、溫差遽然變化等，均有可能會(huì)導(dǎo)致安全事件”。上海市建筑師與建材企業(yè)家聯(lián)誼會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、高級(jí)工程師蕭愉表示。我們知道，任何東西都是有壽命的，玻璃幕墻也不例外。玻璃幕墻是附屬結(jié)構(gòu)，從設(shè)計(jì)規(guī)范上來(lái)講，附屬結(jié)構(gòu)應(yīng)該和主體建筑等壽命。從上世紀(jì)80年代起直到今天，許多已經(jīng)到了保質(zhì)期滿的時(shí)限。然而，與玻璃幕墻高調(diào)問(wèn)世相反，我國(guó)相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)則“晚生”了至少10年。1996年以后，這些標(biāo)準(zhǔn)才陸續(xù)出臺(tái)。由于這些幕墻“出生”早于相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，其設(shè)計(jì)、驗(yàn)收等都不盡規(guī)范，尤其是已屆保質(zhì)期滿的建筑物，更成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。

    其實(shí)，包括上海北京在內(nèi)的許多地方政府都曾出臺(tái)相關(guān)指導(dǎo)方針，要求超過(guò)一定使用年限的玻璃幕墻每年進(jìn)行檢查；然而由于政府并沒(méi)有強(qiáng)制法規(guī)，很少有企業(yè)這樣做。事實(shí)上，每平方米的玻璃幕墻檢查、清潔和維護(hù)費(fèi)用高達(dá)幾百元。如果需要更換玻璃，費(fèi)用將達(dá)到上千元。對(duì)于動(dòng)輒超過(guò)200米高的摩天大樓，這筆費(fèi)用將達(dá)幾十萬(wàn)元。在國(guó)內(nèi)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)建造，而承擔(dān)日常維護(hù)的樓宇物業(yè)也選擇節(jié)省這筆費(fèi)用。這就讓玻璃幕墻這個(gè)樓宇的魅力外衣逐漸在各方有意無(wú)意的忽視下顯露出猙獰的面孔。

    物業(yè)承接驗(yàn)收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，對(duì)于幕墻工程，更要重視其安全性。幕墻結(jié)構(gòu)的安全系數(shù)，與作用的取值和材料強(qiáng)度的取值有關(guān)。材料是保證幕墻質(zhì)量和安全的物質(zhì)基礎(chǔ)，幕墻施工完畢后，不少部位或節(jié)點(diǎn)已被裝飾材料遮擋隱蔽，在工程驗(yàn)收時(shí)無(wú)法觀察和檢測(cè)，但這些部位或節(jié)點(diǎn)的施工質(zhì)量至關(guān)重要，必須在安裝施工過(guò)程中完成隱蔽驗(yàn)收，考慮到幕墻質(zhì)量的重要性，要求以一幅幕墻作為獨(dú)立檢查單元，對(duì)每幅幕墻均要求進(jìn)行檢驗(yàn)驗(yàn)收。

    為了加強(qiáng)工程建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在幕墻交付使用前要求施工單位提供《幕墻使用維護(hù)說(shuō)明書(shū)》并為物業(yè)培訓(xùn)幕墻維修、維護(hù)人員。

    幕墻交付使用后，物業(yè)應(yīng)根據(jù)《幕墻使用維護(hù)說(shuō)明書(shū)》的相關(guān)要求及時(shí)制定幕墻的維修、保養(yǎng)計(jì)劃與制度。但玻璃幕墻檢修維護(hù)成本高，以上海知名高樓環(huán)球金融中心為例，百米高的大樓玻璃幕墻面積總計(jì)大約10萬(wàn)多平米。如果要更換一塊玻璃幕墻，施工難度大，費(fèi)用也高。但如果不及時(shí)維修更換，玻璃的實(shí)際自爆率將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)3%的規(guī)定范圍。對(duì)此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也并非無(wú)章可循，按規(guī)定前期物業(yè)管理一般處于建設(shè)單位的物業(yè)保修期間內(nèi)，在保修期間與范圍內(nèi)的房屋維修由建設(shè)單位承擔(dān)首要責(zé)任。《建筑法》、《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》對(duì)此都作了明確規(guī)定。所以物業(yè)服務(wù)公司在管理服務(wù)中一定要抓住保修期的這個(gè)黃金時(shí)段，在保修期間督促施工單位及時(shí)維修，及時(shí)度過(guò)玻璃自爆最嚴(yán)重的時(shí)期。

     除了利用相關(guān)規(guī)定提早維修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還要善用住宅專項(xiàng)維修資金，來(lái)應(yīng)對(duì)玻璃幕墻的維護(hù)問(wèn)題。按照操作規(guī)范，硅酮結(jié)構(gòu)膠的玻璃幕墻（尤其是全隱框建筑）在使用10年后須全面檢查，但修理和維護(hù)費(fèi)用均耗資不菲。若要進(jìn)行專業(yè)的檢測(cè)評(píng)估，每平方米玻璃幕墻的檢測(cè)費(fèi)用為10-20元；也有幕墻公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)目測(cè)檢查，但每平方米的檢測(cè)費(fèi)用也要5-10元。以此計(jì)算，“體檢”費(fèi)用將是一筆巨款。對(duì)于玻璃幕墻保修期滿后的檢修維護(hù)往往陷入出了問(wèn)題物業(yè)承擔(dān)、物業(yè)又沒(méi)錢維修的尷尬境地，這時(shí)候就要使用專項(xiàng)維修資金。在建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部發(fā)布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》中對(duì)此都有著詳細(xì)的描述。物業(yè)要積極與業(yè)主溝通，科學(xué)高效地利用專項(xiàng)維修資金以應(yīng)付玻璃爆裂危及房屋及人身財(cái)產(chǎn)安全等緊急情況。

    根據(jù)實(shí)際工程經(jīng)驗(yàn)，在幕墻工程竣工驗(yàn)收后一年內(nèi)，幕墻工程的加工和施工工藝及材料、附件的一些缺陷均會(huì)有不同程度的暴露。為防患于未然，強(qiáng)化檢查應(yīng)該是必不可少的內(nèi)容。在工程竣工驗(yàn)收后六個(gè)月時(shí)應(yīng)對(duì)該工程進(jìn)行一次全面的預(yù)拉力檢查和調(diào)整。在幕墻工程竣工驗(yàn)收后一年時(shí)對(duì)幕墻工程進(jìn)行一次全面的檢查，施加預(yù)拉力的拉桿或拉索結(jié)構(gòu)的幕墻工程。此后每三年應(yīng)檢查一次，十年后應(yīng)對(duì)該工程不同部位的結(jié)構(gòu)硅酮密封膠進(jìn)行粘接性能的抽樣檢查，防止年長(zhǎng)時(shí)久，幕墻成為“高危病人”。一般來(lái)說(shuō)檢查項(xiàng)目應(yīng)包括以下內(nèi)容：

    1.幕墻整體有無(wú)變形、錯(cuò)位、松動(dòng)，如有，則應(yīng)對(duì)該部位對(duì)應(yīng)的隱蔽結(jié)構(gòu)進(jìn)行進(jìn)一步檢查。幕墻的主要承力構(gòu)件、連接構(gòu)件和連接螺栓等是否損壞、連接是否可靠、有無(wú)銹蝕等；

    2.玻璃面板有無(wú)松動(dòng)和損壞；

    3.密封膠有無(wú)脫膠、開(kāi)裂、起泡，密封膠條有無(wú)脫落、老化等損壞現(xiàn)象。

    4.開(kāi)啟部分是否啟閉靈活，五金附件是否有功能障礙或損壞，安裝螺栓或螺釘是否松動(dòng)和失效。

    5.幕墻排水系統(tǒng)是否通暢。

    6.當(dāng)幕墻遭遇強(qiáng)風(fēng)襲擊后，應(yīng)及時(shí)對(duì)幕墻進(jìn)行全面的檢查，修復(fù)或更換損壞的構(gòu)件。對(duì)施加預(yù)拉力的拉桿或拉索結(jié)構(gòu)的幕墻工程，應(yīng)進(jìn)行一次全面的預(yù)拉力檢查和調(diào)整；當(dāng)幕墻遭遇地震、火災(zāi)等災(zāi)害后，應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員對(duì)幕墻進(jìn)行全面的檢查，并根據(jù)損壞程度制定處理方案，及時(shí)處理。

    物業(yè)服務(wù)公司是物業(yè)公共部位管理人。一旦發(fā)生玻璃幕墻高空墜物，物業(yè)服務(wù)公司必然會(huì)被卷入糾紛，因此，物業(yè)服務(wù)公司在承接項(xiàng)目和管理過(guò)程中要十分注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。從防范的角度來(lái)講，物業(yè)服務(wù)公司需要加強(qiáng)外墻面維護(hù)和保養(yǎng)的監(jiān)督力度。頻頻出現(xiàn)的幕墻墜落安全事件，根本原因不僅僅是法規(guī)不完善等問(wèn)題，也還有維護(hù)責(zé)任、監(jiān)管責(zé)任沒(méi)有很好落實(shí)的問(wèn)題所在。同時(shí)，承接高層項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)公司可以在前期與開(kāi)發(fā)商約定相關(guān)免責(zé)條款，或就玻璃幕墻的養(yǎng)護(hù)、維修進(jìn)行相關(guān)約定，避免不必要的糾紛。在物業(yè)交接時(shí)，工作人員需認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)反饋并與對(duì)方檢查人員做好記錄，以便在因質(zhì)量問(wèn)題而發(fā)生侵權(quán)糾紛時(shí)追究第三者責(zé)任。還要注意的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)具體情況，可以考慮購(gòu)買適當(dāng)?shù)碾U(xiǎn)種。例如在停車場(chǎng)靠近幕墻的情況下，在購(gòu)買物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)時(shí)可考慮購(gòu)買停車場(chǎng)附加險(xiǎn)。根據(jù)需要，還可以與開(kāi)發(fā)商或業(yè)委會(huì)商量，為管理的物業(yè)項(xiàng)目購(gòu)買公共責(zé)任險(xiǎn)。通過(guò)投險(xiǎn)從而在玻璃幕墻這種危險(xiǎn)系數(shù)較高的項(xiàng)目前完成一定程度上的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，避免企業(yè)的巨額損失。